서바이벌 생활경제 6. 어디 싼 집 없나? (5) 전월세보증금 대출

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서바이벌 생활경제 6. 어디 싼 집 없나? (5) 전월세보증금 대출

신한슬

가난한 여성 1인 가구가 경제 상황을 안정시키기 위해 주거 안정을 꾀하다 보면 전세에 강렬하게 끌릴 수밖에 없다. 다달이 월세를 내는 것보다 저축에 훨씬 유리하기 때문이다. 하지만 여기서 딜레마에 빠진다. 처음부터 전세금을 가지고 시작할 수 있는 형편이 아니라면 어쨌든 처음엔 월세로 시작할 수밖에 없다. 그런데 월세를 따박따박 내다 보면 목돈이 모이는 데 시간이 너무 오래 걸린다. 방법은 크게 두 가지다. 부모와 함께 살며 돈을 모으거나, 전월세 보증금 대출을 받거나.

전월세 보증금 대출은 모처럼 저금리 시대인 만큼 적극적으로 생각해 볼 만한 옵션이다. 원칙적으로 전세계약이 끝나면 돌려받을 수 있는 돈이기 때문에 원금 상환 부담이 적은 편이다. 월세 대신 이자만 내며 목돈을 모으기 좋다. 당연히 월세보다 이자가 적은 경우에만 그렇다. 물론 원금과 이자를 함께 갚아 계약 만료 전까지 원금 상환이 종료된다면 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 돌려주는 전세금만큼 목돈이 생긴다. 

전월세 보증금 대출 상품은 크게 두 가지로 나뉜다. 먼저 주택도시기금에서 서민 주거안정을 위해 내 놓은 일종의 복지 성격을 가진 상품이다. 아무래도 공적인 성격이 강해 시중은행에서 판매되는 일반 상품들보다 금리가 낮다. 대신 소득이나 나이, 전세 주택의 면적 제한이 있다. 또한 대출금 한도가 정해져 있기 때문에 보증금의 나머지 금액을 신용대출로 채워야 할 수도 있다. 이 경우 이자 계산을 잘 해서 월세보다 이득이 맞는지 정확하게 확인해 볼 필요가 있다.

전월세 보증금 대출을 이용하는 순서는 크게 다음과 같다.

1. 내 조건에 맞는 대출 상품 알아보기

2. 보증금 대출이 가능한 집 알아보기
전월세 보증금 대출은 집주인에게 직접 입금되기 때문에 반드시 계약할 때 미리 통보해야 한다. 집주인이 보증금을 대출 받아 들어오는 세입자를 원하지 않는 경우 을의 설움을 삼키며 다른 집을 알아봐야 한다. 등기부등본 상 집주인의 융자가 많아서 불안하다면, 대출 받은 금액의 0.2%를 내고 보증보험에 가입할 경우 보증금을 떼이지 않을 수 있다. 가급적 융자가 20% 이상인 집은 계약하지 않는 것이 좋다.

3. 대출 신청하기
은행에서 가져오라는 서류를 가져오는 단계다. 자신이 선택한 대출 상품이 무엇이냐에 따라 준비하는 서류의 종류가 다 다르다. 기본적으로 소득증빙자료(원천징수영수부), 세대주 여부를 증명할 주민등록등본, 가족관계증명서, 확정일자, 임차계약서, 보증금 5% 이상을 지불했다는 영수증, 임차대상건물 등기부등본은 필수다. 만일 중소기업 취업 청년 대출을 이용한다면 중소기업 재직을 증명할 재직증명서, 사업자등록증 사본, 주업종코드확인서를 회사에 요청해야 한다. 또한 보험공단을 통해 건강보험자격득실확인서, 고용보험피보험자격이력내역서를 추가로 준비해야 한다. 

일단 첫 걸음인 내 조건에 맞는 대출 상품 알아보기를 해 보자.

버팀목 전세자금

가장 대표적인 상품이 버팀목 전세자금이다. 대출금리가 연 2.3%~2.9%다. 소득이 낮고 대출 금액이 적을수록 금리가 낮다. 단, 1년 미만 재직자는 대출금액이 2천만원 이하로 제한된다. 개인의 소득, 신용등급, 부채 상황에 따라 대출금액 한도가 달라질 수 있다.

대상
- 만 19세 이상 무주택 세대주
- 부부 합산 연 소득이 5천만원 이하
- 전용면적 85제곱미터 이하(수도권 제외 읍, 면지역은 100제곱미터 이하)
- 보증금 2억원 이하(서울, 경기, 인천은 3억원 이하) 중 계약서상 보증금의 70% 이내

대출 기간
2년(4회 연장 가능, 최대 10년)

대출 금리

우대 사항(중복 적용 안 됨)
- 청년 우대 : 만 34세 이하, 연소득 2천만원 이하, 전용면적 60제곱미터 이하, 보증금 5천만원 이하일 경우 0.5%p 우대
- 다문화, 장애우, 노인부양, 고령자가구 0.2%p 우대
- 한부모 가족 연 1%p 우대

추가 금리 우대(중복 적용 가능)
- 주거안정 월세대출 성실납부자 연0.2% 추가 우대
- 국토교통부 부동산 전자계약시스템을 활용해 계약한 경우 2018년 12월31일 신규 접수분까지 0.1p 추가 우대

중소기업 취업 청년 전월세보증금 대출 

2018년 7월27일부터 신규 대출이 가능한 새로운 상품이다. 말 그대로 대출일 기준으로 중소기업 또는 중견기업에 재직 중인 청년들을 위한 대출 상품이다. 현재 세대주이거나 예비 세대주, 즉 독립이 예정된 사람도 가능하다. 세대주를 비롯한 세대원 전원이 무주택자여야 한다. 신청인과 배우자의 연 소득 합산이 5천만원 이하이거나 단독세대주인 경우 3천5백만원 이하여야 한다.

조건에 해당하는 사람은 연 1.2%의 저금리로 최대 1억원, 전월세보증금의 100%까지 대출할 수 있다. 파격적이다. 2017년 12월1일 이후 취업자로, 이미 보증금을 대출 받은 사람은 이 상품으로 대환이 가능하다. 2018년 3월15일 이후 취업자라면 대환 및 이자 지원도 가능하다.

대출 기간은 2년으로 4회 연장해 최대 10년까지 가능하다. 그러나 대출기간 4년 이후부터는 일반 버팀목 전세자금 대출 금리가 적용된다. 만기에 일시상환해야 한다. 새로 집을 계약할 때, 임대차계약서 상 잔금지급일 또는 주민등록등본상 전입신고를 한 날 중 빠른 날짜부터 3개월 이내에 대출 신청을 해야 한다. 주택도시보증공사 또는 한국주택금융공사가 대신 보증을 해주기 때문에 일부 보증료를 지불해야 한다.

재직 중인 곳이 중소기업 또는 중견기업으로 분류되는지 궁금하다면 이곳에 법인번호를 입력해서 확인할 수 있다.

내 대출 조건 알아보기

주택도시기금 홈페이지는 간단한 조건을 검토해 어떤 상품이 가장 적합하며 대출 한도와 금리가 어느 정도인지 계산해주는 페이지를 마련해 놨다. 세대주 조건, 소득, 구하는 집의 면적, 예상 보증금을 적으면 된다. 만 19세 이상 25세 미만 청년 세대주는 대출 한도가 3천만원으로 제한된다. 

여기서 비혼 세대에 대한 차별이 뚜렷하게 드러난다. 월급 200만원을 버는 만 34세 이상 여성이 혼자서 1억원짜리 전세계약을 위해 보증금을 대출하고 싶다면, 버팀목 전세자금 대출로 최대 7천만원을 2.6% 금리로 빌릴 수 있다. 월 15만1666원을 내야 한다. 같은 소득에 같은 나이인 여성이 만약 결혼을 했다면? (배우자의 소득을 합산해도 소득기준 이하임을 가정할 때) 결혼 기간이 5년 이내인 경우 최대 8천만원을 1.6% 금리로 빌릴 수 있다. 월 10만6666원을 내야 한다. 오직 혼인 여부에 따라 대출한도는 전체 보증금의 10%가 증가하고, 금리는 1%가 떨어진다. 

주택도시기금의 전월세보증금 대출 상품은 우리은행, 국민은행, IBK기업은행, NH농협은행, 신한은행에서 가입할 수 있다.

일반 전세자금 대출 상품

소득 기준이 초과되어 주택도시기금의 전월세보증금 대출 상품을 이용할 수 없는 경우에는 일반 시중은행의 대출 상품을 이용해야 한다. 일반 전세자금 대출 상품은 전체 보증금의 60%까지만 대출할 수 있다. 

개인의 신용등급과 소득, 부채 상황에 따라 금리가 달라진다. 신용등급은 1~10등급, 1~1000점 척도에 따라 매겨진다. 금융감독원이 제공하는 개인 금융정보에 따라 코리아크레딧뷰로, 나이스평가정보라는 신용평가사에서 산정한다. 일반적으로 1~2등급은 1금융권 은행 어디에서나 최저금리로 대출을 받을 수 있다. 3~4등급은 1금융권 은행에서 1~2등급보다는 조금 높은 금리를 적용받을 수 있다. 5~6등급은 저축은행 등 2금융권을 이용해야 하므로 금리가 더욱 높아진다. 7~10등급은 대출이 매우 어렵거나 고금리를 적용받을 수 있다. 

신용등급은 단기간이 아닌 장기간의 개인 금융 소비 지표로 결정된다. 아예 현금만 사용해서 금융정보가 전혀 없는 경우 4~5등급일 가능성이 높지만, 꾸준한 소득이 있는 안정적인 직업일 경우 조금씩 다를 수 있다. 체크카드를 6개월 이상 꾸준히 사용하면 가점이 있다. 적정한 부채를 꾸준히 갚은 경험이 있다면 가점이 있다. 신용카드를 한도 이내에서 꾸준히 사용하고 연체한 적이 없다면 가점이 있다. 공과금을 10만원 이상, 6개월 이상 연체한 적이 있다면 감점이 있다.

자신의 신용등급을 조회했다는 이유로 신용등급이 낮아질 수 있다는 말은 틀렸다. 2011년 이후 신용등급 조회는 신용등급에 영향을 미치지 않는다. 각 신용평가사는 '전국민 신용조회'라는 무료 서비스를 제공하고 있는데, 금융감독원 홈페이지에 이용 방법이 자세히 나와 있다. 신용등급 조회에서 가장 난관인 부분은 아이핀 또는 범용 공인인증서 로그인이다. 그 산만 잘 넘으면 자신의 신용등급을 알 수 있다.

예시라고 생각하고 내 경우를 보자. 나는 신용카드를 만든 적이 없다. 대신 20살 이후 체크카드를 연간 1천만원 이상 꾸준히 써 왔다. 공과금을 연체한 적이 없고, 빚을 진 적도 갚은 적도 없다. 내 신용 평점은 831점이고 4등급이다. 아무래도 대출 상환 이력이 없다보니 1등급과는 거리가 있다.

일반적인 전세자금 대출 이자는 3.5% 안팎이다. 신용등급이 낮을 경우 4%대일 수도 있다. 잘 계산해서 월세보다 이득인지, 갚아나갈 수 있는지 확인해 보고 알아보는 편이 좋다. 또한 은행별로 금리가 조금씩 차이가 있기 때문에 여러 곳을 비교해 볼 필요가 있다. 

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